IBAPE-SP e Ibape Nacional realizam evento online sobre laudo de avaliação
Na
noite da última quinta-feira (15), IBAPE-SP e Ibape Nacional, em parceria
com o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de São Paulo (Crea/SP),
Instituto Paulista de Entidades de Engenharia e Agronomia (IPEEA) e Cau-SP
realizaram no Auditório do Crea/SP com transmissão online e ao vivo
pelo canal do IBAPE-SP no YouTube, o Workshop – Laudo de
Avaliação – Um trabalho baseado em métodos técnicos e normativos, não uma
opinião.
A
abertura do evento contou com a participação do presidente do IBAPE-SP, Engº
Civil Luiz Henrique Cappellano, presidente do Ibape Nacional, Engº Civil
Clémenceau Chiabi Saliba Júnior, presidente do Crea/SP, Engº Telecom.
Vinícius Marchese Marinelli, presidente do Confea, Engº Civil Joel
Krüger, e a presidente da APAMAGIS (Associação Paulista de Magistrados), Juíza
Vanessa Ribeiro Mateus.
Em seu
discurso de abertura, Cappellano ressaltou a relevância do tema a ser debatido
no evento; “Esse workshop tem por objetivo discutir a importância do laudo
de avaliação, como sustentação de decisões e negócios, praticados no universo
judiciário e corporativo, por empresas, instituições públicas, e privadas.
Também almeja discutir os atributos do laudo de avaliação, e sua distinção, de
uma opinião de valor. Assim como os riscos da inobservância dos requisitos
técnicos, e as atribuições profissionais para sua elaboração. Conseguimos
reunir pontos de vista diferentes. De profissionais que atuam na elaboração de
laudos de avaliação, e profissionais que se utilizam desses laudos, para
sustentar decisões e negócios. Esperamos assim, contribuir com múltiplas visões
do tema e enriquecer o entendimento comum.”
Na
sequência do evento, a presidente da APAMAGIS, Juíza Vanessa Ribeiro Mateus,
o Eng. Civil Osório Accioly Gatto, e o coordenador geral de avaliação da SPU (Secretaria
do Patrimônio da União), Dr. José Gustavo Villaça abordaram o tema “Laudo
Técnico x Opinião.”
Em
seguida, os membros do IBAPE-SP, Eng. Civil Sérgio Liporoni, e a Arq.
Urbanista Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira, participaram do painel
“Segurança Jurídica dos Laudos”, junto ao Eng. Jonas Matos da APPJ (Associação
Paramaçônica de Peritos Judiciais), o Dr. Fabiano Petean, promotor de justiça,
e o Dr. Flávio Yunes Elias Fraiha, presidente da Comissão
Permanente de Estudos de Desapropriação do IASP (Instituto dos Advogados de São
Paulo).
“A segurança jurídica do laudo de avaliação está na qualidade
dos trabalhos baseados em métodos técnicos e normativos. A segurança e a
qualidade dos trabalhos impõem que o engenheiro de avaliações, atendam aos
requisitos das normas técnicas, no caso específico de avaliação de imóveis é
obrigatório o entendimento da Norma de Avaliação de Bens (NBR14653) da ABNT,
sob pena de anulação do trabalho realizado, baseado na legislação em vigor.
Tendo em vista que o atendimento as normas técnicas é imposto nas relações de
consumo, conforma dispõe no Código de Defesa do Consumidor. Convêm esclarecer,
que o Código de Defesa do Consumidor se declara em seu artigo primeiro como uma
ordem pública nos termos do artigo quinto da Constituição Federal, sendo
portanto nulas todas as cláusulas contratuais que a contrariam. Sendo assim,
todas as desobediências e o não atendimento as normas técnicas cria uma presunção
de veracidade na procedência das consequências danosas dessas desobediências. E
consequentemente a chamada insegurança jurídica. O profissional tem um papel
importante na formação do valor. Cabendo ao avaliador, com imparcialidade e
impessoalidade fornecer subsídios técnicos para que o contratante e o julgador
possam decidir uma controvérsia apoiada em bons fundamentos técnicos, os quais
devem estar contidos nos laudos de avaliação. E no caso judicial para o
convencimento e a segurança jurídica. A norma brasileira define que um laudo de
avaliação se presta a estimar valores de bens. Dentre eles o mais utilizado é o
valor de mercado. Principalmente quando se avalia imóveis urbanos ou rurais, dando
destaque ao método comparativo de dados de mercado. Concluímos que se não for
apresentado todos os subitens (de A a M) da NBR-14653, parte 2, nós podemos
concluir que isto não é um laudo de avaliação, o que vem a causar uma
insegurança jurídica para o contratante e para o julgador,” ressaltou Liporoni.
Outra representante do IBAPE-SP, a Arq. Urbanista Ana Maria de
Biazzi Dias de Oliveira destacou no painel um breve histórico sobre a avaliação
de imóveis; “Muitos colegas que iniciam agora o trabalho de engenharia e arquitetura
provavelmente conhecem como está hoje, mas existe uma história muito longa de
respeito e dedicação de engenheiros e arquitetos para chegarmos nesse estado
atual. Isso começa há muitos anos, mas essas condições que temos nas normas
atuais é uma atualização frequente da primeira norma da ABNT, a 502, publicada
em 1977. Então, um laudo hoje que é expresso uma opinião de valor, é voltar uns
50 anos mais ou menos na nossa história. Quando a avaliação era feita por um
conceito de metodologia clássica, que seria a aproximação de mercado. Ou seja,
nada mais do que imóveis similares serão vendidos por preços similares. Essa
metodologia, há 50 atrás, é totalmente possível de ser aplicada, porque o que nós
tínhamos era uma prancheta, uma lapiseira, quando muito uma calculadora, a
régua de cálculo, que eu não tive o prazer de conhecer, e uma máquina de tirar
retrato, que era revelada, quando muito, em preto e branco. Com o aperfeiçoamento
e a falta de elementos similares, foram necessários os ajustes por fatores. Posteriormente,
meados da década de 80, com o acesso aos computadores, foi possível fazermos a
pesquisa científica e utilizarmos os modelos de regressão. Que até hoje
utilizamos as duas metodologias, com mais requisitos, claro. Historicamente,
consta que a necessidade de avaliações no Brasil deu-se a partir da promulgação
da lei de terras, em 1850, quando foi extinto o sistema de concessões de terra
instituídos pelo governo português, em 1375. A evolução da engenharia de
avaliações nas últimas décadas, sem dúvida é um fato marcante para a engenharia
nacional. Muitos engenheiros dedicados ao tema mereceriam destaque nesse
evento. Entretanto, eu vou pontuar apenas alguns deles. Começa por aquilo que
chamamos de “bíblia” na engenharia de avaliações, que é o livro do Eng. Luís
Carlos Berrini, na década de 40. Ele trouxe para o Brasil, e deu muito destaque
a conhecida fórmula de Harper, para a avaliação de lotes e terrenos. Foi então
que, em 1960, com o grande número de desapropriações, tanto das grandes avenidas,
quanto do metrô é que foram iniciados outros procedimentos mais necessários
para as desapropriações. Com o destaque para o que nós temos atualmente com
relação aos processos de desapropriações, da enorme necessidade que nós temos de
avaliação usando os laudos técnicos, merecem um destaque que naquela época
foram criados dois métodos importantes. O antes e o depois, e o método quadrado
do lote primitivo. Hoje, com a evolução das cidades, já tivemos a
obrigatoriedade de ter planos diretores em 2001 é inadmissível pensar que
possamos usar critérios datados da década de 60. Por isso a norma da ABNT na
sua versão atual traz muito bem possibilidade de pesquisa técnica do engenheiro
de avaliações, além dos métodos citados, fazer avaliação pelo método direto da
faixa diretamente desapropriada. Então, como destaque para essa evolução, ao
fazer uma avaliação de um imóvel, a pesquisa sobre oferta e demanda pode até
ser decomposta em vetores, mas também todas as externalidades de onde esse imóvel
está inserido. E esse processo, somente um profissional da engenharia pode distinguir.
Essa evolução toda mudou o modo de construir. E as avaliações vão depender de
tanto do que ocorreu no passado, como um que está em lançamento. E apenas
profissionais de engenharia que se especializarem podem elaborar um laudo
técnico conforme desejado pela sociedade.”
O fechamento do evento contou com as falas dos presidentes do IBAPE-SP,
Engº Civil Luiz Henrique Cappellano, e do Ibape Nacional, Engº Civil Clémenceau
Chiabi Saliba Júnior.
Cappellano destacou a riqueza das exposições do evento, ressaltando
que elas diferenciaram muito bem um laudo de avaliação, de uma opinião de valor;
“Elas relataram a importância do laudo de avaliação, para sustentar de maneira
direta, ou indireta, os negócios e decisões praticadas pelos agentes
econômicos. O workshop tratou de laudo de avaliação, e também tratou das
atribuições profissionais para sua elaboração.”
Na ocasião foi lançado uma publicação tratando do tema que está
disponível para download gratuito no site do IBAPE-SP: https://ibape-sp.org.br/estudos-cartilhas.php
Para conferir o evento na íntegra, acesse: https://www.youtube.com/watch?v=evb6pHY-xEo
